您的位置:首页 >> 租房攻略

地王和学位房哪个10万更值得操心

2018年11月23日 栏目:租房攻略

地王和学位房 哪个“10万+”更值得操心?近日,上海静安区地王颇受关注,焦点在于令人乍舌的楼板价。有人计算,扣除不能卖的部分(10%的自

地王和学位房 哪个“10万+”更值得操心?

近日,上海静安区地王颇受关注,焦点在于令人乍舌的楼板价。有人计算,扣除不能卖的部分(10%的自持商业、5%的保障房),可售部分楼板价达14.3万元。即便不扣除,平均楼板价也超10万元,这是土地“招拍挂”13年以来,名副其实的全国单价地王。

于是,有人开始扒了,说如果该地块2年后出产品销售,只有房价每年上涨50%才能盈利,融信不是疯了就是不要命了;也有人说,近两年才开始扩张的融信,血液里只有激进和彪悍,没有制造豪宅的基因,不可能靠打造惊鸿一瞥的产品来盈利;还有人说了,融信一年销售额不到300亿,全靠背后大金主输血和杠杆融资。如果融资条件紧缩了,融信哭都找不着地方。

这属于卖白菜的操了卖白粉的心。不管产品如何设计和打造,在上海市静安区这个第二“宇宙中心”(北京西城区是第一“宇宙中心”),该地块是资本运作的载体,其上造出的房子也与普通百姓无“半毛钱”关系,房子是给超级富豪准备的。不动产购置上,中国富豪从不缺大方的出手。据中原地产统计,2016年上半年,上海套均价格超过2000万元人民币的豪宅居全球第一。

不止境内地产,中国富豪资产配置、奢侈性消费早已笑傲全球。《巴伦周刊》报道,中国买家2015年在美房产交易总值高达286亿美元,为海外第一大买家。华人在美不动产购置套均价格高达83.2万美元,为美国居民(25.6万美元)的3倍多。目前,中国人消费的奢侈品占到全球奢侈品份额的20%,在艺术品、路易威登、保时捷和劳斯莱斯等消费上,中国已成为最大买家。

再看沪上“新地王”。据悉,这宗地王为沪上12年“招拍挂”以来出让的“最中心”地块。不动产价值讲究“Location、Location、Location”(重要的事情说三遍),而区位之于中国房地产来说更具意义。京沪深等一线城市占据全国20%的优质公共资源,而这些城市的中心区又是“优中选优”。上海静安区、北京三环以内,目前房价在10万左右,学位房价格在15万以上。

西方国家首都和重点城市,集聚本国优质公共服务一般不超过10%,而京沪深等一线城市占全国20%的优质公共资源。这意味着,我国体制优势非常集中,而这些城市又是体制优势最彰显的地方,特别是其中心区域。体制优势是安全的代名词,即便资产泡沫风险甚嚣尘上,但这些区域距离风暴中心最远。试想,若在北京三环内、深圳福田中心区出让一宗类似地块,不刷新地王不正常。

7月底,国家明确提出要“抑制资产泡沫”,但8月上半月,热点城市再次拍出10宗溢价率超100%的地王。8月18日,在非热点城市郑州,知名央企制造出楼面价高达3.7万元的地王。货币宽松遇上“资产荒”,地王是堵不住的,更是喊不住的。开发商不缺钱

地王和学位房哪个10万更值得操心

,这不是指其能够从银行、资本市场上融到很多钱,而是背后有大金主和隐形的通道和杠杆源源不断地输血及运作资本。

事实上,单就价格看,沪上新地王造出来的房子,即便卖出20万也不算什么。因为京沪深的学位房价格,早已突破该水平。据报道,北京西城区文昌胡同仅11.4平方米的房产,卖出了530万元人民币的天价,均价达到46万元人民币,10平方米通道卖到150万元,而沪深万均价的学位房也有很多案例,这是优质公共服务分布不均的结果。由此,沪上新地王不算什么。

地王造出豪宅,卖给富人,无可厚非,因为这是楼市需求分层的结果。你卖给他,还有税收和经济贡献,你若不卖给他,他可能会去国外买。但是,土地是国有的,既然开发商有钱,地王频出,那就把这些可观的卖地钱拿出来,多多培育优质的公共服务,特别是在城市非中心区,这样的地王才有价值。所以,少关注“10万+”的地王,多关注“10万+”的学位房吧!

(作者供职于深圳市房地产研究中心)